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どっちがお得?住宅ローンの借り換えと金利の引き下げ

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お金の話題って、下品とか下世話とかのイメージがあって、現実社会では避けられる傾向にありますよね。

貧しいひとほどお金の話を嫌い、お金を持っている人ほど、お金の話を好むなんてことも言われますけど。

そういえば、わたし、ここではお金お金って言ってるのに、現実社会では言わないように意識しているかも。

こんなにもお金が好きなのに、お金がふりむいてくれないのはそのせいでしょうか?

 

たぶんお金が汚いなんて言われるのは、お金がらみの事件があちこちで起こったりするからなんでしょうね。

治安のいい日本では、多くの人が秩序やルールを守って生活をしてるというのに。

実はわたし、今までに何度か(3~4回?)スーパーなんかの荷物を詰める台に財布を置き忘れたことがあります。

それがなんと、すべて手元に戻ってきております。

中には後ろから走って追いかけてきて、手渡してくれた方もおられました。

その節は助かりました。

本当にありがとうございます。

 

お金は本来、汚くもないし、怖いものでもありません。

わたしにとって、お金はとても大切な存在です。(置き忘れておきながら!)

お金がなければ、お腹を満たすことも、暖かいベッドで眠ることもできません。

大切なお金を逃がさないためにも、必要な知識はしっかりと身に着けておきたいものですね。

知らない人は損をする!住宅ローンのあれこれ

住宅ローンを組んだのは今から18年前の2000年4月です。

目先の数字につられて、特に深く考えることもなく、変動金利を選択しました。

結果論になりますが、それに関しては後悔しておりません。

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最初の11年間はローンの借り換えなんて方法があることをまるで知らず、なんと存在を知ったのは、インターネットでのWEB広告がきっかけでした。

そのときの広告には感謝しても感謝しきれません。

借り換えで得をする人の条件

次の3つが該当する場合は、借り換えを検討したほうがお得です。

  • 住宅ローン残高が1,000万円以上
  • 返済期間が10年以上残っている
  • 現在の借入先と新しい借入先との金利差が1%以上

うちの場合、住宅ローン残高が約2000万円弱、返済期間が残り19年、金利差が1.5%と見事に条件クリアです。

2011年、借り換え前提で手続きをしていたところ、借入先の銀行から「ちょっと待った!!」コールが入りました。

金利を引き下げるので、どうか借り換えだけはご勘弁を!

え?引き下げ?そんな方法もあるの?

はじめて知った瞬間でした。

結果、2回の金利引き下げ交渉に成功

結果的に金利の引き下げが実現したのは、2011年と2017年の2回です。

どちらも、新規で住宅ローンを契約した場合の金利+0.2%ほどになりました。

2,000万円を20年かけて返済した場合の金利は、以下のようになります。

なにも知らないでいたら493万円、丸々支払うことになっていたのです。

許せません!

2,000万円を20年かけて返済した場合
金利 月々 ボーナス時 金利合計
2.475% 93,000円 208,000円 493万円
1.2% 96,000円 - 250万円
0.775% 90,000円 - 159万円

※端数は切り捨てています

実際の残り年数で書くとわかりにくいので、あえて同じ条件にしてあります。

最低でも1回目の金利引き下げだけで、243万円の得をしました。

トータルでは300万円以上も得をしたことになります。

喜ぶと同時に、「もっと早く知っていれば」と悔しい感情もこみ上げてくるのですが、思い出してもムカムカするだけなので「得をした!」と、言い聞かせるほかありません。

 

引き下げ時に、ボーナス払いをなくしたのは、大正解でした。

うちはボーナスがそれほど多くないので、住宅ローンに持っていかれるのは、かなり懐が痛むのです。

今ではボーナスを丸々貯金することができますし、家電の買い替えなどの急な出費があっても、余裕をもって対応することができます。

借り換えと引き下げ交渉、どっちがお得?

どこまで引き下げてもらえるか、にもよるので、一概にはいえません。

うちの取引先の銀行は、わりと頑張ってくれた方だと思います。

引き下げに応じてくれない銀行も、中にはあると聞きました。

 

比較する場合は、必ず借り換え手数料を確認してください。

金利の安いネット銀行では、借り換え手数料が高額になるケースもあります。

住信SBIネット銀行、イオン銀行では、事務手数料が借入金額の2%、抵当権設定料が0.4%と設定されています。

2000万円を借りた場合

48万円+印紙代(2万円)+行政書士費用(8万円)=58万円

最低でも60万円前後はみておいたほうがよろしいかと。

普通の銀行だと、借り換え手数料は安くても保証料が必要、と一長一短です。

0.2%差であれば借り換えのメリットはなし

手数料込みで比較してみます。

条件は2,000万円を20年間借りた場合です。

金利引き下げの手数料は、5,700円とサインひとつですみました。

借り換え(0.575%)
1,176,709円+600,000円(手数料)=1,776,709円
引き下げ(0.775%)
1,596,357円+5,700円(手数料)=1,602,057円

金利引き下げのほうが17万円お得になります。

繰り上げ返済をすることで、この差はさらに広がります。

次は10年後1,000万円を繰り上げ返済をした場合です。

借り換え(0.575%)
880,890円+600,000円(手数料)=1,480,890円
引き下げ(0.775%)
1,192,644円+5,700円(手数料)=1,201,344円

金利の引き下げのほうが28万円お得という結果に。

支払い期間を短くすることで、金利は減らせても、一度支払った手数料は減らすことができません

そのため、繰り上げ返済をすればするほど、借り換えのデメリットが目立ちます。

金利交渉の限界は?

銀行は釣った魚には餌をやりません。

優遇金利はあくまでも新規顧客を獲得するための手段です。

どれだけ交渉術に長けていても、新規での優遇金利と同じまでもっていくことは不可能です。

いろいろ体験談を読みましたけど、新規との0.2%差が限界かな?と感じました。

引き下げ交渉のコツ

値下げ交渉に関して、ちょっとしたアドバイスを。

で、なんぼ?こっちは客やで

と、いった態度をとっても得をすることはありません。

最初から値下げしてもらう気まんまんで交渉するのは感じが悪いです。

相手だって人間ですからね。

印象とかイメージはすごく大切です。

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わたしの場合は、そもそも交渉しようとして銀行に行ったのではありません。

「借り換えすることになったので、欲しい書類があるのですが」

と、窓口に申し出たところ、支店長が顔色を変えて奥からすっとんできたのです。

もうその時には、借り換え予定の銀行での仮審査は通過しており、借り換えた場合の金利も決定していました。

 

もし「あ。そうですか」と言われて書類を渡されていたら?

普通に借り換えしてたでしょうね(笑)

それまで、延滞等なく、きっちり支払いを続けていた優良顧客であれば、引き留めはかかるはずですよ。

審査を有利に進めるための手順
  1. 主要銀行での金利の比較、見積もりを出しておく
  2. 仮審査まで進めておく

書類を見せろ、なんてことは言われませんが、嘘をつくのはやめておきましょう。

小さなほころびから嘘がばれないとも限りません。

そうなれば自分がふりになるだけです。

交渉が難しいケース
  • 現在の借入先がネット銀行
  • 現在の金利がすでに1%前後
  • 他行で仮審査に落ちた場合
  • これまでに支払いの延滞があった場合

もし他行で仮審査が通らなかった場合、交渉はむずかしいと考えてください。

金利引き下げ時にも再審査は行われます。

他行の審査に落ちたことをわざわざ言う必要はありませんが、「この信用情報では他に流れる心配はなさそうだ」と判断されればすべておじゃんです。

最終手段

かけひきが通用しないと判断した場合は、直接出向いて「お願い」してみましょう。

相手は血も涙もない銀行マン、ではなく、一応血の通った人間です。

精いっぱい「お願い」すればなんとかなるかも・・。(望みは薄いです)

くれぐれも「このままじゃ今後払えなくなるかも」などといった、自分の信用を落とすようなことを言ったり、相手のマイナスになるような発言は避けましょう。

おしまいに

保険の見直しと光熱費の見直しについても書くはずだったのに、住宅ローンの話だけで結構なボリュームになってしまったので、またの機会にしたいと思います。

お金のことについてはまだまだ勉強中です。

突っ込みどころがあったり、内容におかしな点がございましたら、遠慮なく言ってください。

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もちろんコメント機能を利用してくださっても結構ですよ。